Eigenbedarfskündigungen bei DDR-Altmietverträgen richten sich nach BGB

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Eigenbedarfskündigungen bei alten Mietverträgen aus DDR-Zeiten den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unterliegen. Wie die Deutsche Presse-Agentur (dpa) am 16. Dezember 2024 berichtete, urteilte das höchste deutsche Zivilgericht in Karlsruhe (Az. VIII ZR 15/23), dass Vermieter auch bei unbefristeten DDR-Mietverträgen wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen, unabhängig vom Einverständnis des Mieters. Entgegen der strengeren Rechtsprechung des ehemaligen Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB-DDR) ist das BGB maßgeblich. Auch der Tagesspiegel berichtete über den Fall eines Berliner Vermieters, der eine Wohnung aufgrund von Eigenbedarf räumen lassen wollte. Die Mieter argumentierten mit ihrem Mietvertrag aus dem Jahr 1990, der, basierend auf dem damaligen DDR-Recht, eine Kündigung durch den Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubte. Anfangs wies das Landgericht Berlin die Klage des Vermieters ab, da es die im Mietvertrag verankerte DDR-Regelung als weiterhin gültig ansah. Demnach sei eine Eigenbedarfskündigung nur bei „gesellschaftlich gerechtfertigten, dringenden Gründen“ zulässig. Diese Voraussetzung sah das Landgericht als nicht gegeben an. Sowohl die dpa als auch die Zeit berichten, dass der BGH diese Ansicht nicht teilte. Der Senat entschied, die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung bestimmten sich ausschließlich nach dem BGB. Dies sei durch eine eindeutige Übergangsregelung des Gesetzgebers festgelegt worden. Eine Kündigung sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Mitglieder seines Haushalts benötigt. Die Pressemitteilung des BGH (Nr. 238/2024) vom 16.12.2024 verdeutlicht die Rechtslage. Ein unbefristeter DDR-Altmietvertrag, der sich bezüglich der Kündigung auf das ZGB-DDR bezieht, kann seit dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik gemäß Art. 232 § 2 EGBGB in Verbindung mit dem BGB gekündigt werden. Im vorliegenden Fall hatte der Kläger die Kündigung wegen Eigenbedarfs im Jahr 2020 und erneut 2022 erklärt. Das Landgericht argumentierte, der im Mietvertrag enthaltene Verweis auf das ZGB-DDR erlaube eine Eigenbedarfskündigung nur unter der zusätzlichen Bedingung eines "dringenden" Bedarfs. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zurück. Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung richteten sich nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter müsse die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder benötigen. Wie proMietrecht.de erläutert, können im Mietvertrag über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Kündigungsbeschränkungen vereinbart werden. Solche Vereinbarungen seien auch bei DDR-Altmietverträgen denkbar. Im vorliegenden Fall interpretierte das Landgericht die Klausel im DDR-Mietvertrag als eine solche Kündigungsbeschränkung. Der BGH widersprach dieser Auslegung und betonte die abschließende Regelung des Gesetzgebers in Art. 232 § 2 EGBGB. Haufe.de berichtet über ein ähnliches Urteil des KG Berlin (8 RE-Miet 6765/97), wonach eine im DDR-Mietvertrag vereinbarte kurze Kündigungsfrist von zwei Wochen auch nach dem 3. Oktober 1990 fortbesteht. Dies zeigt, dass vertragliche Vereinbarungen aus DDR-Zeiten grundsätzlich wirksam bleiben können, sofern sie nicht zwingenden gesetzlichen Regelungen widersprechen. Quellen: - https://www.zeit.de/news/2024-12/16/ddr-mietvertraege-wegen-eigenbedarfs-nach-bgb-kuendbar - https://www.tagesspiegel.de/berlin/gericht-entscheidet-klage-in-berlin-ddr-mietvertrage-konnen-wegen-eigenbedarfs-nach-bgb-gekundigt-werden-12884902.html - https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&pm_nummer=0238/24 - https://www.boersennews.de/nachrichten/artikel/dpa-afx/ddr-mietvertraege-wegen-eigenbedarfs-nach-bgb-kuendbar/4644926/0 - https://www.ostseewelle.de/nachrichten/nachrichtentickermv/DDR-Mietvertr%C3%A4ge-wegen-Eigenbedarfs-nach-BGB-k%C3%BCndbar-id1246491.html - https://www.promietrecht.de/Blog/Eigenbedarfskuendigung-DDR-Mietvertrag-mit-Kuendigungsbeschraenkung-E3843.htm - https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/NJRE001527252 - https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/fortgeltung-einer-mietvertragsklausel-aus-der-ddr-zeit_idesk_PI17574_HI1233199.html