Der Anstieg der Energie- und Wohnkosten belastet die Haushalte in Deutschland seit Jahren. Gleichzeitig wächst das Bewusstsein für die Erfordernisse des Klimaschutzes im Land. Das im Jahr 2020 erlassene und seitdem fortentwickelte Gebäudeenergiegesetz ist letztlich die gesetzgeberische Antwort auf beide Herausforderungen. Schon vor Verabschiedung des Gesetzes lag die Energieeffizienz von Wohngebäuden im ureigenen Interesse von Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, aber auch von Millionen Privateigentümern, die in die energetische Ertüchtigung ihrer Wohnungen investierten. Da amtliche Daten zur Energieeffizienz des Wohnungsbestandes allenfalls lückenhaft vorhanden sind, haben GEWOS und ImmoScout24 rund 1,4 Millionen Wohnungsangebote seit 2014 ausgewertet, um Fortschritte zu messen und zu verorten.
Welche Anstrengungen bereits unternommen wurden und welches Potenzial heute in den einzelnen Regionen Deutschlands vorhanden ist, zeigen die Karten 1 und 2. Betrachtet man die Entwicklung regional, zeigt sich im Ausgangsjahr der Untersuchung 2014 ein erhebliches Ost-West-Gefälle. In den östlichen Bundesländern verbesserten umfangreiche Neubau-, Sanierungs- und Rückbauaktivitäten seit der Wiedervereinigung die Energieeffizienz der Wohngebäude erheblich, während der Wohnungsbestand in den westlichen Bundesländern vielerorts große Nachholbedarfe aufwies. So wiesen in Ostdeutschland im Jahr 2014 in einzelnen Regionen oft nur noch ein Drittel der Wohnungsangebote schlechte Energieeffizienzklassen auf (E und schlechter), während dies in den westdeutschen Bundesländern mit wenigen Ausnahmen noch bei mehr als der Hälfte der Wohnungsangebote der Fall war. Seit 2014 wurden jedoch auch in den westdeutschen Regionen Fortschritte gemacht. In vielen Regionen, insbesondere in Bayern, Baden-Württemberg, im südlichen Hessen und den Metropolen mit ihrem Umfeld, aber auch in Teilen Niedersachsens und im Rheinland wurde der Immobilienbestand energetisch ertüchtigt, so dass in einzelnen Kreisen nun weniger als die Hälfte, in manchen weniger als ein Drittel der angebotenen Wohnungen einen Energiestandard von E oder schlechter aufwiesen. Auch in den östlichen Bundesländern verbesserte sich die vergleichsweise gute Situation weiter. Vor dem Hintergrund der gesetzten Klimaziele wird aber auch deutlich, dass zukünftig noch große Anstrengungen notwendig sein werden, um diese zu erreichen.
"Eine der wesentlichen Stellschrauben zur Erreichung der Klimaneutralität ist ein energieeffizienter Wohnungsbestand. Hier wurde in den letzten Jahren viel erreicht, aber trotz deutlicher Fortschritte bleibt der Modernisierungsbedarf nach wie vor sehr hoch", sagt Projektleiter Horst Regenscheit vom Hamburger GEWOS Institut.
Bundesweit hat GEWOS zusammen mit ImmoScout24 rund 1,4 Millionen Inserate aus 400 Landkreisen und Städten ausgewertet, bei denen Angaben zur Energieeffizienz gemacht wurden. Um eventuelle Abweichungen zwischen dem Baualter der inserierten Wohnungen und der Altersstruktur des Immobilienbestands in den einzelnen Regionen berücksichtigen zu können, wurden diese jeweils anhand der Daten des Zensus 2011 und des Zensus 2022 gewichtet.
Als unabhängiges Beratungs- und Forschungsinstitut berät GEWOS seit mehr als 50 Jahren private und öffentliche Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Banken, Bausparkassen und Versicherungen, Kammern und Verbände sowie die öffentliche Hand. In unseren Büros in Hamburg und Berlin entwickeln wir für unsere Kunden maßgeschneiderte und praxisnahe Entscheidungsgrundlagen und Zukunftsstrategien. Unser Tätigkeitsspektrum reicht von der Erhebung und Analyse immobilienwirtschaftlicher Daten über die Erstellung von Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklungskonzepten bis hin zur wohnungswirtschaftlichen Strategieentwicklung und zum Qualitätsmanagement.
Ein erheblicher Teil der CO2-Emissionen entfällt auf den Gebäudesektor, so dass für die Erreichung der nationalen Klimaziele erforderlich ist, diese in den nächsten Jahren erheblich zu senken. Die hierfür erforderlichen gesetzlichen Grundlagen finden sich u.a. im Klimaschutzgesetz. Allerdings unterscheiden sich die energetischen Qualitäten der Wohnungsbestände in den alten und neuen Bundesländern z.T. erheblich. Grund hierfür ist die Sanierungswelle in den neuen Ländern am Anfang der 90er Jahre, so dass im Mittel der Energiebedarf der Wohnungsbestände in den neuen Ländern deutlich niedriger ist. Nach aktuellen Erhebungen liegen die mittleren Wärmeenergieverbräuche der Gebäudebestände des VSWG deutlich zwischen 70 und 90 kWh/m²a.
Weiterhin verfügt Sachsen über einen der ältesten Gebäudebestände der Bundesrepublik, was den Spielraum, weitere CO2-Reduktion über energetische Verbesserungen an der baulichen Hülle zu erreichen, auf Grund der Denkmalsproblematik einschränkt. Der Großteil der nicht denkmalsgeschützten Gebäude in Sachsen verfügt bereits über eine Dämmung der Gebäudehülle, so dass eine weitere Minderung der CO2-Last aus dem Gebäudebetrieb vorteilhaft durch hierfür geeignete CO2-arme oder CO2-freie Versorgungsstrukturen erfolgen kann.
In diesem Zusammenhang ist es jedoch im Vorfeld unerlässlich, eine regional aufgelöste Datenerfassung der Gebäudeenergieverbräuche zu erstellen, um daraus abgeleitet Zielvorgaben zu formulieren, die die strukturellen, sozialen, wirtschaftlichen und demographischen Besonderheiten der Regionen berücksichtigen. Weiterhin ist zu erfassen, welche Kommunen und Quartiere bereits über Nahwärmeversorgungssysteme verfügen, wie sich diese im Hinblick auf die CO2-Belastung der Wärme darstellen und welche Möglichkeiten regional existieren, die CO2-Belastung unter vertretbaren wirtschaftlichen Randbedingungen zu senken bzw. welcher Förderbedarf existiert, dies zu erreichen.
Mit der vorliegenden Studie wurden für die wohnwirtschaftlich genutzten Gebäudebestände im Bundesland Sachsen erstmalig die nachfolgend beschriebenen Informationen und Erkenntnisse auf Gemeindeebene auf wissenschaftlicher Basis ermittelt:
- Erhebung von Wärmeerzeugern, Erzeugerleistung, Verbrauch - Einordnung der Wärmeerzeugerleistung im Hinblick auf den erforderlichen Wärmebedarf - Ermittlung beheizter/unbeheizter Flächen - Einordnung der Gebäude in Baualtersklassen inkl. Angabe der spezifischen Wärmeverbräuche zu diesen Baualtersklassen - Bewertung des Verhältnisses Leistung Wärmeerzeuger/Wärmeverbrauch der versorgten Einheiten - Regionalisierung nach Energieträger/Versorgungssystem, energetischer Qualität und CO2-Belastung der Wärme auf Ebene PLZ und Landkreis. Bezogen auf den Landkreis grobe Abschätzung des durchschnittlich für die Mieter wirtschaftlich vertretbaren spezifischen Betrages für eine nicht warmmietneutrale Erhöhung der Kaltmiete auf Grund energetischer Maßnahmen - Angabe der Größenordnung nicht verifizierbarer Daten mit einer qualitativen und quantitativen Bewertung des Einflusses auf die Gesamtaussage der Studie (Schätzung einer Bandbreite des methodischen und statistischen Fehlers)Im Ergebnis der vorliegenden Untersuchung wurde ermittelt, dass der mittlere Endenergieverbrauch der wohnwirtschaftlich genutzten Gebäudebestände bei 123 kWh/m²a liegt und damit in der Realität ca. 30 % niedriger ist als bei der bisher üblichen Bewertung gemäß IWU bzw. nach Baualtersklassen.
Der Angriff Russlands auf die Ukraine im Februar 2022 hatte auch spürbare Auswirkungen auf deutsche Haushalte. Eine drohende Gasmangellage veranlasste die Politik, Unternehmen und private Haushalte dazu aufzurufen, den Gasverbrauch deutlich zu senken. Gleichzeitig stiegen die Gaspreise für private Haushalte im Jahr 2022 im Vergleich zu 2021 durchschnittlich um 32 Prozent und für andere Verbraucher wie Unternehmen und Behörden um 89 Prozent. Etwa die Hälfte der privaten Haushalte in Deutschland heizt mit Gas. Darüber hinaus heizt etwa ein Viertel der Haushalte mit Heizöl. Der Preis für Heizöl legte im Jahresdurchschnitt um 87 Prozent im Vergleich zu 2021 zu. Je nachdem, wann sich Haushalte bevorratet haben, waren sie unterschiedlich stark betroffen. Alle privaten Haushalte konnten die Preissteigerungen in der Regel nur mit einem reduzierten Heizverbrauch mildern.
Auch aus klimapolitischen Gründen sind Energieeinsparungen im Gebäudesektor bereits seit vielen Jahren dringend erforderlich. Direkte Emissionen des Gebäudesektors sind für rund 15 Prozent der jährlichen Kohlendioxid (CO2)-Gesamtemissionen Deutschlands verantwortlich, indirekte Emissionen aus der Energiewirtschaft sind darin nicht enthalten. Damit Deutschland die sich selbst gesteckten sowie die im Pariser Abkommen vereinbarten Klimaziele erreicht, sind daher auch im Gebäudesektor deutliche Einsparungen notwendig. Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2021 zum Klimaschutzgesetz hat die Bundesregierung die Gesetzgebung angepasst und konkrete Klimaziele vor 2050 festgelegt: Im Vergleich zum Jahr 1990 sollen im Gebäudesektor die Emissionen bis zum Jahr 2030 um 65 Prozent auf dann 67 Millionen Tonnen CO2 pro Jahr reduziert werden. Bis zum Jahr 2045 soll der Sektor klimaneutral werden.
Im Vergleich zu 1990 wurden im Gebäudesektor erst 46 Prozent CO2 weniger emittiert. Es ist also fraglich, ob die verbleibenden 19 Prozent in den kommenden sieben Jahren eingespart und damit die Klimaziele erreicht werden können. Auch der Expertenrat zu Klimafragen prangert in seinem Prüfbericht die zu langsame Emissionssenkung an und geht von einer voraussichtlichen Lücke von 35 Millionen Tonnen CO2 im Gebäudesektor bis zum Jahr 2030 aus. Trotz der schon bestehenden Politikinstrumente geschieht die Dekarbonisierung zu langsam.
Aus diesem Grund hat die Bundesregierung dieses Jahr einen Vorschlag zur Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorgelegt, der nach mehreren Verzögerungen am 8. September vom Bundestag verabschiedet wurde. Das GEG legte schon vor der Novelle Mindestanforderungen für die Energieeffizienz von Gebäuden wie die Wärmedämmung und Effizienz der Heizung fest. Die Novelle des GEG besagt nun, dass in Neubaugebieten ab dem 1. Januar 2024 nur noch Heizungen eingebaut werden dürfen, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Ab dem 30. Juni 2026 gilt dasselbe für Bestandsgebäude, für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten ab dem 30. Juni 2028. Eigentümer*innen werden Übergangsfristen von fünf Jahren eingeräumt. Funktionierende fossile Heizungen können weiterhin verwendet werden und Reparaturen dieser Heizungen bleiben erlaubt. In den vergangenen Monaten hat die Debatte um die Novelle des GEG die große Sprengkraft des Themas gezeigt. Zudem monierte der Expertenrat für Klimafragen, dass die GEG-Novelle voraussichtlich nicht ausreichen wird, um die Klimaschutzziele im Gebäudebereich für das Jahr 2030 zu erreichen. Ein umfassenderes Paket würde gebraucht.
Das GEG ist von weiteren Gesetzen flankiert. Seit Anfang dieses Jahres ist das CO2-Kostenaufteilungsgesetz nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) der Heizkostenverordnung in Kraft. Damit wird der nationale CO2-Preis, der auf die CO2-Emissionen des Heizens aufgeschlagen wird, prozentual auf Mietende und Vermietende aufgeteilt. Je ineffizienter das Gebäude, desto höher ist der Anteil, den die Vermietenden übernehmen muss. Ab 2026 wird der europäische Emissionshandel auf den Gebäudesektor ausgeweitet und dann den nationalen CO2-Preis ersetzen. Damit wird der aktuelle Preis von 30 Euro pro Tonne in einen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro überführt, ab 2027 gilt der durch den Emissionshandel entstehende Marktpreis. Das bedeutet, dass Heizen mit fossiler Energie in Zukunft teurer wird, was den Fortschritt bei der Energieeffizienz und beim Heizungsaustausch beschleunigen könnte.
Der DIW-Wärmemonitor analysiert regelmäßig den Heizenergiebedarf und die entstehenden CO2-Emissionen sowie die Heizenergiepreise und -ausgaben der privaten Haushalte in Deutschland. Grundlage des Wärmemonitors sind die Daten des Immobiliendienstleisters ista SE, der bei knapp 300000 Zwei- und Mehrparteienhäusern in Deutschland die Heizenergieabrechnung durchführt. Für das Jahr 2022 liegen bislang die Abrechnungen von etwas mehr als 150000 Haushalten vor. Ein besonderer Fokus liegt in der diesjährigen Auswertung auf den Einsparungen von Heizenergie und damit auch CO2-Emissionen als Reaktion auf die hohen Energiepreise und die drohende Gasmangellage.
In Deutschland ist der Heizenergiebedarf pro Quadratmeter 2022 zurückgegangen, wenn auch regional in sehr unterschiedlichem Ausmaß. Durchschnittlich wurden in Zwei- und Mehrfamilienhäusern 123 Kilowattstunden je Quadratmeter beheizter Wohnfläche temperaturbereinigt verbraucht, was einem Rückgang von fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr (130 Kilowattstunden) entspricht. Damit setzt sich der Trend der letzten drei Jahre fort: Seit 2019 ist der Bedarf in jedem Jahr gesunken. Im Jahr 2021 wurden, nachdem nun alle Daten vorliegen, 0,4 Prozent weniger verbraucht als noch 2020.
In den neuen Bundesländern war der Heizenergiebedarf 2022 mit rund 117 Kilowattstunden pro Quadratmeter weiterhin deutlich niedriger als in den westdeutschen Ländern mit 125 Kilowattstunden. Grund für den niedrigeren Bedarf könnte die hohe Sanierungsrate in den ostdeutschen Ländern sein.
Am höchsten war der Bedarf mit 142 Kilowattstunden im Saarland, während er in Mecklenburg-Vorpommern mit 103 Kilowattstunden am geringsten war. Gründe dafür könnten eine niedrige Sanierungsrate oder das Alter der Heizungssysteme sein. Sind im Saarland die Heizungssysteme mit 22,6 Jahren im Bundesdurchschnitt am ältesten, haben die Heizungssysteme in Mecklenburg-Vorpommern nur ein durchschnittliches Alter von 15,7 Jahren.
Ein genauerer Blick auf die Raumordnungsregionen verändert das Bild etwas. Den höchsten Heizenergiebedarf haben dann Ostfriesland, die Westpfalz und Saar mit 148, 142 beziehungsweise 142 Kilowattstunden. Im Mittleren Mecklenburg/Rostock, dem Allgäu und Ostthüringen war der Bedarf mit 92, 102 beziehungsweise 103 Kilowattstunden am niedrigsten.
Bei der Veränderung des Heizenergiebedarfs im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr fällt auf, dass besonders viel im Norden und weniger im Süden eingespart wurde. Am meisten Heizenergie wurde in Schleswig-Holstein eingespart, wo sich der Bedarf um 7,3 Prozent reduzierte. Bremen und Hamburg verzeichneten mit 7,2 beziehungsweise 7,0 Prozent fast ähnlich deutliche Reduktionen. Der Rückgang der Heizenergiebedarfs war in Baden-Württemberg mit 1,2 Prozent, gefolgt von Bayern mit 2,1 Prozent sowie dem Saarland und Rheinland-Pfalz mit jeweils 3,3 Prozent am geringsten.
Dass der Heizenergiebedarf 2022 zurückgegangen ist, liegt auch an den Preissteigerungen. Im Median kostete in den betrachteten Wohngebäuden eine Kilowattstunde Heizenergie (Öl und Gas) im vergangenen Jahr 7,65 Cent, während es 2021 noch 5,95 waren. Etwa 1,7 Cent pro Kilowattstunde wirkt auf den ersten Blick wenig, entspricht aber einem Anstieg um 29 Prozent. Da aber typischerweise Verträge mit den Kunden für ein oder zwei Jahre abgeschlossen werden, waren nicht alle Haushalte gleichermaßen von der Weitergabe der Preissteigerungen betroffen, sondern insbesondere die Kunden, die neue Verträge abgeschlossen haben. Das ist besonders bei Heizölkunden der Fall, da sich diese häufig nur einmal im Jahr bevorraten.
Um Haushalte vor diesem deutlichen Preisanstieg zu schützen und Gas einzusparen, hat die von der Bundesregierung eingesetzte ExpertInnenkommission Gas und Wärme ein Maßnahmenpaket vorgeschlagen. Dieses beinhaltete neben angebotssteigernden und nachfragesenkenden Maßnahmen eine Gas- und Wärmepreisbremse sowie weitere Maßnahmen, beispielsweise für soziale Härtefälle. Ziel war es, Anreize zum Energiesparen zu bewahren, aber Preisanstiege trotzdem abzufedern. So übernahm der Bund den Dezember-Abschlag 2022 der privaten Haushalte und führte eine ab Anfang 2023 wirksame Gaspreisbremse ein.
Die Einsparungen der privaten Haushalte im vergangenen Jahr werden sich voraussichtlich nicht wiederholen: Zum einen wird der Energiepreisdruck nicht mehr so hoch sein, zum anderen wurden Einsparpotenziale durch Verhaltensanpassungen weitestgehend ausgeschöpft. Nun sind langfristige Maßnahmen wie Investitionen in die Energieeffizienz gefragt.
Insgesamt zeigt die Studie, dass die Energieeffizienz von Wohnimmobilien in Deutschland seit 2014 deutlich verbessert wurde. Dennoch sind weiterhin große Anstrengungen nötig, um die Klim
