Das Erbbaurecht erlebt eine Wiederbelebung. In Zeiten steigender Immobilienpreise und hoher Mieten bietet es für viele den einzigen Weg zum Eigenheim. Wie die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) am 19.11.2024 berichtete, kommt man in Städten beim Hausbau oder -kauf am Erbbaurecht oft nicht mehr vorbei. Doch was bedeutet „Mein Haus auf deinem Grund“ konkret?
Im Kern geht es um die Trennung von Haus und Grundstück. Der Erbbaurechtsnehmer erwirbt das Haus, pachtet aber das Grundstück vom Eigentümer, dem Erbbaurechtsgeber. Anstatt einer hohen Einmalzahlung für den Grundstückskauf, zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen regelmäßigen Erbbauzins. Für den Erbbaurechtsgeber, oft Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, wie Ingo Strugalla, Geschäftsführer der Stiftung Schönau und Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands, gegenüber der FAZ erklärte, entsteht so eine verlässliche Einnahmequelle über Jahrzehnte. Für den Erbbaurechtsnehmer wird der Traum vom Eigenheim trotz knappen Budgets realisierbar, wie im Fall einer Stuttgarter Familie, die 2005 dank Erbbaurechts ein Haus bauen konnte, wie die FAZ am 19.12.2019 berichtete.
Der Erbbauzins orientiert sich in der Regel am Bodenrichtwert. Wie der Südkurrier am 04.09.2024 berichtete, kann die Höhe des Erbbauzinses jedoch von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden, wie der Ausnutzung des Grundstücks und der Lage. Dies kann zu Konflikten führen, wenn der Erbbauzins im Laufe der Zeit stark ansteigt, wie im Beispiel von Hausbesitzern in Konstanz, die mit steigenden Zahlungen konfrontiert sind. Auch der Immobilienmakler Jürgen Maus schilderte im Südkurrier seine Schwierigkeiten, Käufer für Wohnungen auf Erbbaurechtsgrundstücken der Spitalstiftung Konstanz zu finden, da der hohe Erbbauzins viele Interessenten abschreckt.
Die Stadt Hamburg nutzt das Erbbaurecht aktiv, um bezahlbaren Wohnraum zu fördern, wie vermieter-ratgeber.de am 03.04.2024 berichtete. Dort werden Grundstücke für Wohnzwecke vorrangig im Erbbaurecht vergeben. Auch Freiburg im Breisgau setzt auf dieses Modell und bietet günstige Konditionen für den Bau geförderter Mietwohnungen an.
Trotz der Vorteile des Erbbaurechts gibt es auch Nachteile. Haus & Grund Rheinland Westfalen weist darauf hin, dass neben dem Erbbauzins weitere Kosten wie Grundsteuer und kommunale Abgaben anfallen. Zudem besteht die Verpflichtung zur Instandhaltung des Hauses. Ein wichtiger Aspekt ist das Ende der Laufzeit des Erbbaurechts. Haus & Grund Rheinland Westfalen erklärt, dass es in diesem Fall zum sogenannten Heimfall kommt, bei dem das Grundstück an den Eigentümer zurückfällt. Der Erbbaurechtsnehmer hat jedoch Anspruch auf eine Entschädigung.
Das Erbbaurecht bietet eine alternative Möglichkeit zum klassischen Immobilienkauf. Es ermöglicht den Zugang zu Wohneigentum, birgt aber auch gewisse Risiken und Herausforderungen. Eine sorgfältige Abwägung der Vor- und Nachteile sowie eine umfassende Beratung sind daher unerlässlich.
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